jeudi 23 avril 2015

Vers un rebond du marché immobilier en 2018 ?

La correction du marché résidentiel français s’est poursuivie l'an passé, selon Olivier Eluère, économiste au sein du Crédit agricole. Dans une baisse « graduelle et modérée » d'après lui, le marché pourrait, sous certaines conditions, retrouver « un nouveau cycle haussier » d'ici trois ans. Explications.

Elle a été « mesurée dans l’ancien et plus prononcée dans le neuf ». Selon l'analyse de l'économiste du Crédit Agricole, la correction du marché s'est encore faite sentir en 2014. Mais le « marché ne s'effondre pas » d'après la banque, qui se veut rassurante, du moins pour ce qui est de l'ancien : 700 000 biens ont changé de mains, en baisse de 14 % depuis le pic de 2006-2007, tandis que les prix continuent sur la pente douce : -2,2 % sur un an, -7 % en cumulé depuis fin 2011, rappelle l'expert. Le mouvement de repli est en revanche plus franc dans le neuf, où les ventes marquent le pas de 4 % sur un an, et de 32 % comparé à 2006-2007.

Correction « graduelle et modérée »

Mais contrairement à l'ancien, où la tendance semble installée, les prévisions sont plus optimistes pour cette année dans le neuf : « des signes (encore fragiles) de reprise sont perceptibles (…) début 2015 : redémarrage de l’investissement locatif (dispositif Pinel), remontée des ventes de maisons individuelles, moral des promoteurs moins dégradé », analyse le Crédit Agricole.
Pas de krach en vue, donc, selon l'expert : « la correction du marché français reste graduelle et modérée, beaucoup plus que dans les autres pays européens », analyse Olivier Eluère, qui évoque une conjonction d'éléments, positifs et négatifs pour maintenir le marché à flot : « trois facteurs négatifs continuent à éroder la demande : la hausse du taux de chômage, les mesures fiscales et le niveau trop élevé des prix. Ces éléments négatifs sont en partie compensés par le très bas niveau des taux de crédit, les soutiens structurels à la demande et les avantages du modèle français du crédit habitat ».

Vers un rebond du marché en 2018 ?

Quels sont les scénarios futurs ? Dans les mois qui viennent, la conjoncture laisse entrevoir au Crédit agricole peu de changement. Si ce n'est « deux nuances » d'importance : les taux de crédit habitat, qui pourraient cesser de baisser et se stabiliser, et les mesures de soutien au logement neuf, qui permettraient « une légère reprise dans ce segment ».
De quoi faire rebondir les prix du neuf de 5 % par an, tandis qu'une poursuite de la contraction reste probable dans l'ancien, où la banque laisse entrevoir de nouvelles baisses de volume des ventes, et des prix de -2,5 % par an durant les deux prochaines années. Seulement. Car dans un avenir un peu moins proche, l'économiste n'exclut pas un rebond du marché : « la baisse des prix et des taux des derniers trimestres ramènent les prix à leur fair value, estime M. Eluère. Si ce processus se poursuit encore deux ou trois ans, les prix seront clairement sous-évalués et attractifs, les ménages resolvabilisés. Ceci, conjugué à une baisse du chômage permettrait un nouveau cycle haussier de l’immobilier à partir de 2018 ». Avec une inconnue de taille : l'évolution des taux, qui peut influer dans un sens comme dans l'autre...